阳光城、花样年等多家房企债务展期 获得“喘息”同时加快卖资产

在当前的市场环境下，能够获得债务展期，对流动性出现问题的房企来说可谓是一则好消息。

12月9日晚间，华夏幸福发布债务重组工作进展公告称，公司9月30日披露的《债务重组计划》已于近期通过债委会表决，投通过票的成员持有的债权敞口本金余额为1030.72亿元，占债委会全体成员债权敞口本金余额比例为80.75%。票决通过签署协议后，意味着华夏幸福主要金融负债将获得5到8年的展期。有分析人士指出，伴随资产的逐渐重组，华夏幸福有可能会重新回到正轨，同时这一重组方案对整个房地产市场来说也有积极意义。

除了华夏幸福，近期还有多家房企成功实现债务展期。11月，阳光城宣布对即将到期的三笔美元债进行要约交换，并在11月末通过了三笔美元债的展期方案；同时公司12.7亿元的购房尾款ABS计划、6.37亿元的“18阳光04”，以及“20华济建筑ABN001”等多只债券，也获得展期。

中国奥园近期完成“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”、“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”和“奥创二期资产支持证券”三笔债券的展期；花样年也完成“19花样02”、“20花样02”债券的展期；泛海控股则向民生银行申请四笔贷款展期。

不过，这些债务获得展期的房企，也确实付出了提高票息、追加抵押物、实控人担保等代价。阳光城的债务展期方案加入了实控人全额担保；中国奥园的债务展期增加了项目实物担保。

有业内人士在采访中告诉记者，在调控的大背景下，不少房企出现流动性危机，不过，房企的流动性危机不同于债务危机，仅是现金流不足。针对一些优质资产，债权方希望获得更大收益，企业股东希望付出更少代价，不过由于信用债在偿还顺序中一般为“劣后”，因此债权方的诉求基本上和房企一致，都不希望出现违约。因此，房企通过与债权方谈判获得债务展期对双方也是最优解。

债务展期让部分房企获得了“喘息”的机会，但对整个房地产行业来说，2022年的偿债压力仍然不小。方正证券的一则数据显示，房地产行业2022年美元债的到期总规模合计约552亿美元，占比达27.86%；信用债2022年到期总规模合计约4878亿元，占比37.69%，在2022年7、8月为到期最高峰，到期规模超600亿元。

国泰君安在研究报告中也指出，2022年是房企海外债到期的主要年份，四个季度到期额分别为983.3亿元、983.9亿元、852.6亿元和740.4亿元，上半年是到期高峰，房企境内债到期高峰也在2022年上半年。因此，即便目前部分房企已获得债务展期，但明年到期压力仍较大。部分房企今年新发规模相对有限，且新发债券主要以美元债为主，目前美元债融资受限，或面临一定融资及到期压力。

对已经获得完债务展期的房企，若后续不能偿还债务也仍将有债务违约的可能。因此，近期多家房企选择通过出售资产、出让项目等方式获得资金。11月14日，中国奥园出让了位于香港西半山罗便臣道的部分现房资产；11月29日，花样年将在北京密云的国祥府、国祥云著两项目股权转让给旭辉集团；11月25日，花样年全资附属公司慈溪花创房地产开发有限公司转让浙江佳霖房地产开发有限公司49%权益；12月7日，富力集团转让广州空港物流园的部分股权，预计将获得12.63亿元的收益。

基于此，多家券商在分析报告中都表示，地产行业有望于明年一季度重新打通现金流循环，但届时又逢偿债高峰。再融资重压下，弱资质、高债务民营房企信用风险仍在出清或在底部徘徊，投资者对于民营房企的信心修复仍需时日。